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房企破产清算，烂尾楼该何去何从?
11月6日，昆明 两家房企的破产资产 第七次公开拍卖，涉及滇池南岸蓝光和实地集团 2个烂尾盘 。
更糟心的是，即便起拍价 在首拍基础上降了近60% ，最终还是以流拍告终。
破产财产多次拍卖 价格腰斩也无人接盘 先来看此次拍卖主角之一—— 昆明中和实地置业有限公司 （下称中和实地置业）的破产财产。
资产评估价约2.
09亿元， 起拍价约1.
06亿 ，有3000余人围观，但最终 0人报名 ，以流拍告终。
｜图源：阿里法拍 今年1月，中和实地置业被晋宁区法院裁定破产。
拍卖核心资产，是旗下3宗共115亩土地，以及 实地常春藤 的6栋烂尾楼。
其中，实地常春藤位于滇池南岸的 晋宁 昆阳火车站附近，是实地集团在昆明开发的第二子。
项目占地 约105亩 ，总建面约31.
2万平， 共三个地块，原计划分两期开发。
一期包含10栋高层、1栋商业、1栋幼儿园，总建面约17.
5万平，容积率3.
1。
实地常春藤现状｜图源：法拍文件 2020年8月，项目一期开工建设， 已建6栋高层 ，其中4栋已达到预售状态；
另外4栋高层、商业、幼儿园都未开工。
2022年，项目陷入 停工 ，至今也未复工。
今年4月，这批资产就被首次摆上法拍货架， 起拍价2.
09亿 。
此后价格一路往下滑，到这次已是第七次拍卖，起拍价降至1.
06亿，半年时间直接腰斩，但还是没人接盘。
｜图源：法拍文件 同一天流拍的，还有同样位于滇池南岸的 蓝光雍锦香颂 ，开发方为云南乾升置业。
两个被拍卖项目不仅位置相近，命运也非常相似。
乾升置业这批资产同样经历了7次拍卖，起拍价从 约2.
3亿一路降到9520万 。
如今 跌幅接近六成 ，照样没人出手报名，最终还是流拍。
这次处置的破产财产，包括乾升置业名下的三宗用地使用权、在建工程、房产等不动产，以及车辆等动产。
｜图源：阿里法拍 其中不动产部分，就包括蓝光雍锦香颂。
该项目总占地 约130亩 ，规划建17栋住宅和1栋幼儿园 2021年，项目开盘，同年12月就全面停工，到如今已经停滞近5年。
从工程进度来看， 仅有6栋建筑开建，但均未封顶、未交付 。
另外，该项目的售楼部也在此次拍卖的资产名单中。
蓝光雍锦香颂现状｜图源：法拍文件 偏远、烂尾都是雷 破产债权增加了拍卖难度 详细拆解这两个案例就会发现，流拍并不是偶然，而是多层因素叠在一起，每一层都在劝退买家： 其一，拍卖资产属于半成品，接盘后开发难度大。
以上两个项目，都是只建好了一部分的建筑就停工。
也就是说，买家拍下的不是一块净地，而是一块有烂尾楼的工地。
这种半截子工程， 留着隐患多，拆除又得花一大笔钱 。
对于接盘方来说，要么就填烂尾楼的坑，要么就得盘算改造的钱，是个不小的包袱。
蓝光雍锦香颂现状｜图源：法拍文件 其二，破产债权的水很深，需要承担一定风险。
与普通法拍相比，破产财产拍卖背后往往还有一堆 历史债务、工程款拖欠 等，理清楚这些关系需要耗掉大量时间和成本。
就算接盘方有钱续建，也得先过债权这道关。
昆明城市实景｜昆明楼市一线摄 其三，市场收缩期， 位置偏远的楼盘已经不再吃香。
实地常春藤和蓝光雍锦香颂所处的 晋宁，与昆明主城市中心的距离都在 50公里以上 。
近几年来，随着楼市进入调整期， 公共交通不便利、资源配套有欠缺 的偏远区域开始暴露出自身的短板。
对于这类楼盘，主城刚需不会考虑，投资客也早就撤离，少量地缘客户很难撑得起市场。
或许在上行期还能卖出1万出头的单价，如今腰斩的价格也很难再吸引到买家，行情整体遇冷。
总之， 昆明远离主城的房产，正 在经历一场系统性的价值重估 。
｜昆明楼市一线制 那么，以上两个项目最终是继续降价等待接盘，还是另有转机，你怎么看？
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